Så bygger, finansierar och driver Sverige sina badhus.
48 projekt kartlagda. 13 års driftsdata öppet redovisad. Räkneverktyg, paragrafanalys, klimatberäkningar — för kommuner som ska bygga, och för dem som vill förstå hur det görs.
Börja här
Egen regi eller koncession?
Justera ränta, drift och reinvestering. Verktyget visar jämviktsnivå och försvarbart spann för ditt projekt.
Öppna verktyget →48 projekt 2016–2026
Slutkostnad mot beslut, händelser under projektet, driftform, källor. Filtrerbart per region och tidsperiod.
Sök i kartläggningen →Tyresö & Järfälla månad för månad
Revisorgranskad driftsekonomi från två befintliga anläggningar. Energi, personal, underhåll, besökare.
Läs driftsdata →Från guiden
Hemtags badhusguide finns som sökbar webbversion. Åtta kapitel — varje skrivet för att kunna läsas separat.
Att låta någon annan äga, bygga, driva och förvalta badet
Hela resan över tid — från förstudien innan upphandlingen till vad som händer när avtalet löper ut.
Modellvalet är politiskt
Det starkaste argumentet mot koncession är inte ekonomiskt utan principiellt. Vi försöker inte motbevisa det.
Teamet
Seniora rådgivare
Aktiveras vid behov · finns på telefon resten av tidenSenast publicerat
"Det var ungefär här utredarna gick fel"
En badhuschef i Tyresö berättar vad 13 år i drift har lärt henne om vad som kostar — och vad som inte gör det.
Reinvesteringspuckeln vid år 25
Varför SKR-modellens slutsats om verksamhetslokaler inte automatiskt gäller badhus. Med data från sex svenska anläggningar.
Egen regi eller koncession?
Justera antagandena för ert projekt. Verktyget räknar fram nuvärde egen regi och ett försvarbart spann för koncessionsersättningen — från jämvikt (samma kostnad som egen regi) upp till +20 % för risköverföring. Utgångsvärdena följer Excel-bilagan v13_29: 30-årsperspektiv, reinvestering 20 % vid år 25, entreprenadkostnad 52,2 kkr/m² kalibrerad mot 13 entreprenadkontrakt 2014–2025 i 2026 års prisläge. Drift- och underhållsvärden enligt Uppsala kommuns rapport (UKAF-2022-0004). Hela modellen finns i bilagan Badhusets ekonomi över livscykeln v13_2.
= egen regi
av investeringen
av investeringen
Allt över jämvikt är priset för att flytta driftsfasens risker — energi, ränta, underhåll — till koncessionären. Var i spannet en rimlig ersättning hamnar beror på projektet.
Regional vägledning (kkr/m² i 2026 års prisläge)
| Region | Index | Medelstor 5 000–8 000 m² |
Mindre/Större <4 500 eller >8 000 |
|---|---|---|---|
| Stockholmsregionen | 1,00 | 58–65 | 60–75 |
| Göteborg, Uppsala, övriga Mälardalen | 0,95 | 55–62 | 57–65 |
| Öresund och Skåne | 0,90 | 52–59 | 55–63 |
| Större regionala städer | 0,85 | 49–56 | 52–60 |
| Mindre kommuner och Norrland | 0,80 | 46–53 | 50–58 |
13 entreprenadkontrakt (BKI-justerade till 2026)
| Anläggning | Entreprenör | BTA | År | kkr/m² |
|---|---|---|---|---|
| Burlövsbadet | NCC | 8 250 | 2019 | 48,0 |
| Forshaga Klarälvsbadet | Serneke | 3 600 | 2021 | 48,7 |
| Munktellbadet (Eskilstuna) | NCC | 10 300 | 2014 | 49,5 |
| Pepparrotsbadet (Enköping) | Cobab | 9 300 | 2019 | 51,4 |
| Hässleholm Österåsbadet | Peab | 7 500 | 2023 | 51,6 |
| Timrå simhall | NCC | 5 400 | 2019 | 55,6 |
| Harjagersbadet (Kävlinge) | Peab | 7 100 | 2020 | 56,0 |
| Karlskrona Rödeby | NCC | 3 500 | 2025 | 57,9 |
| Täby simhall | Cobab | 10 500 | 2020 | 58,3 |
| Lidingö Dalénum | Cobab | 6 000 | 2022 | 58,6 |
| Ekerö simhall | Cobab | 4 500 | 2021 | 65,5 |
| Spångbergshallen (Filipstad) | NCC | 3 700 | 2021 | 65,8 |
| Nacka Näckenbadet | Peab | 3 492 | 2023 | 78,0 |
Värdena är BKI-justerade till 2026 års prisläge (SCB byggkostnadsindex flerbostadshus, 1968=100). Storleksberoendet är ofta lika stort som regionalt index. Siffrorna är vägledande och ska inte ersätta projektspecifika kalkyler. Källa: Excel-bilagan Flik 2 (Benchmark) och Flik 3 (Regionala nivåer).
Räkneexemplet är en grundskola
SKR 2019:s räkneexempel är en grundskola — 11 250 m², 300 mkr, 25 år. Slutsatsen "egen regi är 56 mkr billigare än hyra" gäller verksamhetslokaler i allmänhet. För badhus förändras bilden av två justeringar som båda har empiriskt stöd. Dra i reglagen för att se hur. (Reinvesteringspucklen som är specifik för badhus ligger i räkneverktyget ovan, inte här.)
SKR:s antaganden: lån med 4 % ränta, amortering 3 % av utestående skuld per år, hyresnivå 1 375 kr/m²/år (Alt 1b, avkastningskrav 4,6 %), hyrestillägg 175 kr/m² för vidarefakturerbart, drift och underhåll i egen regi 305 kr/m²/år. Hyra och drift räknas upp 1,6 %/år, hyrestillägget 2 %/år. Ingen reinvestering, inga restvärden. Kapitaldelen av hyran (1 245 kr/m²) sjunker proportionellt med entreprenadbesparingen — driftdelen (130 kr/m²) är byggkostnads-oberoende. Källa: Hemtag, Badhusets ekonomi över livscykeln v13_2.
48 svenska badhusprojekt 2016–2026
Genomförandebeslut, slutkostnad, entreprenör och driftform för alla kommunala simhallsprojekt från cirka 100 mkr och uppåt. 46 av 48 projekt är hämtade direkt från primärkällor — KF/KS-protokoll, slutredovisningar, årsredovisningar. Varje siffra har källhänvisning i projektkortet.
Vad materialet visar — fem observationer
Bilagans inledning sammanfattar fem mönster som blir synliga när alla 48 projekt sätts bredvid varandra. De ligger till grund för Hemtags arbete med kommuner i utredningsfas och rör både utfall och struktur.
Spridningen bakom medianen
Medianen ligger på +10 % — men den döljer en stor spridning. Varje punkt är ett projekt: x-axeln visar genomförandebeslutet (mkr), y-axeln hur slutkostnaden avvek från beslutet. Färgen är driftform (orange egen regi, blå Medley). Fyllda punkter är driftsatta med redovisat utfall; öppna ringar är driftsatta med prognos; bleka punkter är pågående projekt där "slut" ännu bara är en ram (ofta = beslut). Medianlinjen räknas på driftsatta utfall, exklusive Kiruna. Hovra för projekt.
Alla 48 projekt
Sökbar och sorterbar. Filtrera på status, driftform eller entreprenör. Klicka på en kolumn för att sortera.
| Anläggning | Status | Beslut (mkr) | Slutkost. (mkr) | Avvik. | Drift |
|---|---|---|---|---|---|
Burlövsbadet | Driftsatt 2022 | 300 | 332 | +11 % | Egen regi |
Bålsta simhall | Driftsatt 2024 | 191 | 241 | +26 % | Egen regi |
Ekerö badhus | Driftsatt 2023 | 230 | 265 | +15 % | Egen regi |
Falkenberg nytt badhus | Pågår, drift 2029 | 434 | 446 ram | +3 % | Ej fastställd |
Forshaga Klarälvsbadet | Driftsatt 2023 | 146 | 146 | 0 % | Egen regi |
Gislaved badhus | Pågår | 341 | 347 ram | +2 % | Ej fastställd |
Gränby simhall | Pågår, drift 2026 | 422 | — | — | Ej fastställd |
Harjagersbadet | Driftsatt 2023 | — | 365 | — | Medley |
Heleneholmsbadet | Pågår, drift 2028 | — | 556 ram | — | Ej fastställd |
Helsingborg Oceanbadet | Pågår, drift 2030 | 1 087 | 1 087 ram | 0 % | Ej fastställd |
Hertsöbadet | Driftsatt 2025 | 185 | 200 prognos | +8 % | Egen regi |
Hällefors badhus | Driftsatt 2023 | 120 | 144 | +20 % | Egen regi |
Hässleholm Österåsbadet | Driftsatt 2026 | 375 | 416 prognos | +11 % | Egen regi |
Järfällabadet | Driftsatt 2018 | — | — | — | Medley |
Kalmar Vattnets hus | Driftsatt 2025 | — | — | — | Kunskapsporten |
Karlskoga Nobelbadet | Pågår, drift 2028 | 473 | 473 ram | 0 % | Ej fastställd |
Karlskrona Rödeby | Pågår, drift 2027 | 211 | 211 ram | 0 % | Ej fastställd |
Kristianstads badrike | Driftsatt 2022 | 465 | 510 | +10 % | Egen regi |
Kungsbacka badhus | Driftsatt 2020 | 426 | 398 | -7 % | Medley |
Larslunda simhall | Driftsatt 2025 | 265 | 444 prognos | +68 % | Egen regi |
Lidingö simhall | Driftsatt 2025 | 275 | 310 | +13 % | Medley |
Lugnet | Driftsatt 2023 | 356 | 423 | +19 % | Egen regi |
Lögarängsbadet | Driftsatt 2019 | 410 | 395 | -4 % | Medley |
Malung-Sälens simhall | Driftsatt 2024 | 223 | 250 | +12 % | Egen regi |
Midnattssolsbadet | Driftsatt 2026 | 550 | 1 450 | +164 % | Egen regi |
Munktellbadet | Driftsatt 2016 | — | 368 | — | Medley |
Myrsjöbadet | Pågår, drift 2027 | — | — | — | Medley |
Navet | Driftsatt 2016 | 339 | 456 | +34 % | Egen regi |
Näckenbadet | Pågår, drift 2026 | 373 | 386 ram | +3 % | Ej fastställd |
Nässjö simhall | Pågår, drift 2028 | 234 | 300 ram | +28 % | Egen regi |
Partille simhall | Pågår, drift 2028 | 475 | 475 ram | 0 % | Ej fastställd |
Pepparrotsbadet | Driftsatt 2021 | 388 | 426 | +10 % | Egen regi |
Rimnersbadet | Driftsatt 2024 | 464 | 425 | -8 % | Egen regi |
Rosenlundsbadet | Pågår, drift 2029 | 884 | 1 120 ram | +27 % | Ej fastställd |
Solbergabadet | Pågår, drift 2027 | 224 | 360 ram | +61 % | Ej fastställd |
Solna simhall | Driftsatt 2022 | — | — | — | Medley |
Spångbergshallen Bad | Driftsatt 2024 | 197 | 222 | +13 % | Egen regi |
Stenungsund Arena | Driftsatt 2018 | 150 | 211 | +41 % | Egen regi |
Säffle simhall | Driftsatt 2019 | 220 | 240 | +9 % | Egen regi |
Timrå simhall | Driftsatt 2022 | 250 | 255 | +2 % | Egen regi |
Tinnerbäcksbadet | Driftsatt 2023 | 991 | 949 | -4 % | Medley |
Tyresö Aquarena | Driftsatt 2013 | — | — | — | Medley |
Täby simhall | Driftsatt 2022 | 490 | 499 prognos | +2 % | Medley |
Varberg Pingvinen | Driftsatt 2021 | 451 | 452 | +0 % | Medley |
Vilundabadet ny | Pågår, drift 2029 | 375 | — | — | Ej fastställd |
Växjö Bäckaslöv | Pågår, drift 2029 | 800 | 800 ram | 0 % | Ej fastställd |
Åbybadet | Driftsatt 2023 | 500 | 479 prognos | -4 % | Egen regi |
Örnsköldsvik Paradiset | Driftsatt 2024 | 99 | 116 | +17 % | Egen regi |
Tyresö Aquarena och Järfällabadet
Två anläggningar i drift sedan 2013 respektive 2018. Den längsta sammanhängande drifterfarenheten av koncessionsmodellen i Sverige. Här redovisar vi besökare, värme, el, VA och underhåll — månad för månad, så det går att jämföra med er egen anläggning eller med kalkylunderlaget för en planerad.
Tyresö Aquarena
Järfällabadet
Myrsjöbadet
Publiceringsplan månadsdata
Från och med juni 2026 publiceras månadsutfall för fem mätserier per anläggning, enligt samma uppdelning som Aktea Energys årsrapport.
Projekten
Fem anläggningar vi känner in i minsta detalj — tre i drift sedan länge, två på väg. Här samlar vi grunddata och bilder för var och en. Två av dem, Myrsjöbadet och Brobadet, byggs i den patenterade Ekobad-konstruktionen.
inför driftstart Q4 2029
Hyra som blir ägande i räkenskaperna.
När en kommun upphandlar ett badhus som koncession klassificeras avtalet typiskt som finansiell leasing enligt RKR R5 — och anläggningens värde hamnar tillbaka på kommunens balansräkning. Den här sidan förklarar regelverket, visar räkneexemplet 300 mkr / 20 mkr per år, och låter dig själv dra i tjänsteandelen och koncessionsersättningen för att se effekten på balans- och resultaträkning.
När blir koncessionen finansiell leasing?
RKR R5 anger sju indikatorer. Räcker det att en är uppfylld klassificeras avtalet som finansiell leasing — och då ska anläggningen aktiveras hos kommunen, inte hos den privata aktören.
Bara en användning
Objektet är så specialanpassat att bara leasetagaren kan använda det. En badanläggning är svår att använda till annat — det tyngsta skälet i ett badhusfall.
Större delen av livslängden
Avtalstiden täcker större delen av anläggningens ekonomiska livslängd. För badhus: typiskt 30 år av en livslängd på 40–50 år.
Betalar för hela tillgången
Nuvärdet av de avtalade minimiavgifterna — det kommunen är bundet att betala — motsvarar i princip hela anläggningens värde. Kommunen betalar alltså för tillgången, inte bara för att nyttja den. Hit hör även garanterat restvärde, köpoption och förlängningsklausul.
Indikatorerna prövas var för sig, och det räcker att en enda är uppfylld för att avtalet ska klassificeras som finansiell leasing.
Äga eller hyra — och varför skillnaden krymper i redovisningen
Politiskt beskrivs valet ofta som äga (egen regi) mot hyra (koncession). I redovisningen är skiljelinjen mindre skarp än man tror: den finansiella leasingen lyfter tillbaka fastighetsdelen på balansräkningen, precis som om kommunen ägt den. Det som faktiskt skiljer är hur stor del av ersättningen som är tjänst — den delen, och bara den, stannar utanför balansräkningen.
Kommunen bygger och äger
Hela investeringen (t.ex. 300 mkr) aktiveras som anläggningstillgång och finansieras med lån. Avskrivning + ränta belastar resultatet; lånet ligger i nettoskulden. Kommunen bär bygg-, ränte- och driftsrisk själv.
Den privata aktören bygger och driver
Kommunen betalar en årlig koncessionsersättning. Enligt R5 delas den i en fastighetskomponent (kapitaliseras som nyttjanderätt + leasingskuld) och en tjänstekomponent (kostnadsförs löpande, utanför balansräkningen). Den privata aktören bär driftsfasens risker.
Vad klassificeringen innebär i räkenskaperna
Tillgång & skuld
En nyttjanderätt på tillgångssidan och en lika stor leasingskuld på passivsidan. Aktiveringen sätts till nuvärdet av minimileaseavgifterna — eller verkligt värde om det är lägre.
Räntebärande skuld
Leasingskulden klassificeras som räntebärande och ingår i kommunens nettoskuld. Det påverkar nyckeltal och eventuella skuldtak — även om kommunen formellt "bara hyr".
Tre poster per år
Ersättningen fördelas på avskrivning av nyttjanderätten, räntedel på leasingskulden, och tjänstedelen som kostnadsförs år för år utan att kapitaliseras.
Tjänsteandel och ersättningsnivå
Dra i reglagen. Tjänsteandelen styr hur mycket som aktiveras kontra kostnadsförs löpande — den påverkar balansräkningen och fördelningen i resultaträkningen. Koncessionsersättningen styr den totala belastningen över avtalstiden. Utgångsläget är räkneexemplet: 300 mkr verkligt värde, 30 år, 3 % ränta, 20 mkr per år varav 40 % tjänst.
Effekt på balansräkningen (år 0)
Äga · egen regi
Hyra · koncession (R5)
Effekt på resultaträkningen (över avtalstiden)
| Mått | Egen regi (äga) | Koncession (hyra) | Skillnad |
|---|---|---|---|
| Aktiveras år 0 | 300 | 235 | −65 |
| Resultatbelastning år 1 | 25,1 | 22,9 | −2,2 |
| Resultatbelastning år 15 | 20,9 | 20,4 | −0,5 |
| Resultatbelastning sista året | 16,4 | 16,2 | −0,2 |
| Ackumulerat över avtalstiden | 621 | 600 | −21 |
Justerbara grundvärden
Aktivering enligt R5
R5 föreskriver att aktiveringen ska vara det lägre av nuvärdet av minimileaseavgifterna och leasingobjektets verkliga värde. Fastighetskomponenten = ersättning × (1 − tjänsteandel). Vid 12 mkr/år i 30 år och 3 % ränta blir nuvärdet 12 × 19,60 = 235,2 mkr; verkligt värde 300 mkr; aktivering = min(235,2; 300) = 235,2 mkr. Vid låg tjänsteandel kan nuvärdet överstiga verkligt värde — då begränsas aktiveringen till 300 mkr och den implicita räntan blir högre än 3 %.
Resultatbelastning, egen regi
Avskrivning linjärt över avtalstiden (300 / 30 = 10 mkr/år). Ränta på utestående låneskuld som minskar med amorteringen. År 1: 10 + 9,0 + 6,05 = 25,1 mkr. Sista året: 10 + 0,3 + 6,05 = 16,4 mkr. Summerat över 30 år: 300 + 139,5 + 181,5 = 621 mkr.
Resultatbelastning, koncession (effektivräntemetoden)
Avskrivning linjärt på aktiverat belopp. Räntedelen beräknas på utestående leasingskuld; amorteringsdelen är fastighetskomponenten minus räntan. Tjänstedelen kostnadsförs löpande utan att kapitaliseras. Total resultatbelastning över avtalstiden är alltid summan av de årliga ersättningarna (t.ex. 600 mkr vid 20 mkr/år) oavsett tjänsteandel — tjänsteandelen styr bara fördelningen mellan åren.
Övriga antaganden: anläggningen 5 000 m² BTA. KPI- och AKI-uppräkning antas neutralisera inflationen. Verksamhetens nettoresultat antas 0 (intäkter balanserar verksamhetskostnaderna i egen regi). Reinvestering år 25 (90 mkr) ligger utanför detta räkneexempel. Drift och underhåll i egen regi 4,8 + 1,25 = 6,05 mkr/år.
Tyresö Aquarena — där 40 procent kommer ifrån
Tyresö Aquarena togs i drift 2013. I årsredovisningen för 2024 omklassificerade kommunen avtalet till finansiell leasing enligt R5, med 40 % tjänst och 60 % hyra, baserat på en kostnadsanalys av leverantörens rörelsekostnader. Rättelsen genomfördes enligt RKR R12.
Kostnadsanalysen visade att verksamhetsrelaterade kostnader utgjorde 47 % av de totala kostnaderna inklusive kapital. Tyresös val av 40 % ligger något lägre och aktiverar därmed mer på balansräkningen. Tyresös avtal har särdrag — bland annat återköpsskyldighet med kommunal borgen — som inte är representativa för moderna upphandlingar.
Vad kommunen bör säkerställa i upphandlingen
Specificera tjänsten kvantitativt
Kvantifierade öppettider, bantimmar och målgrupper med ett bestämt justeringsutrymme ger revisorn material att pröva komponentindelningen mot.
Räkna fram effekten i förväg
Beräkna redovisningseffekten innan avtalet tecknas, så att den är känd innan beslut fattas — inte en överraskning i bokslutet.
Stäm av med revisorn
Stäm av både klassificeringen och komponentindelningen med kommunens revisor innan avtalet tecknas. Avstämning i förväg är enklare än invändning i efterhand.
Dokumentera grunden
Spara kostnadsanalysen som ligger till grund för tjänsteandelen. Det är den revisorn vill se för att acceptera komponentindelningen.
Exempel — avtalsbilaga om tjänsteomfattning
Öppettider: vardagar 06:00–22:00, helger 08:00–20:00.
Bantimmar/vecka: 65 h motionssimning, 35 h simskola och vattengymnastik, resterande tid allmänhetens bad.
Skolbad: 33 h/vecka under terminstid. Föreningar: 24 h/vecka för simklubbar och vattenidrottsföreningar.
Justeringsutrymme: kommunen kan utan ny förhandling justera tjänsteomfattningen inom ±15 % av angiven omfattning. Förändringar utöver detta föranleder förhandling om ersättningen.
Uppföljning: operatören rapporterar månadsvis bantimmar, besök och avvikelser till kommunen.
Källor
RKR R5 Leasing (2025); RKR Idéskrift Redovisning av leasing- och hyresavtal (2023); LKBR (2018:597) 4 kap. 7 § och 11 kap. 10 §; Tyresö kommun, Årsredovisning 2024; KEF, Hyres- och leasingkontrakt enligt RKR R5 (2022).
Avtalsutformning
Jämförelse paragraf för paragraf av Ängelholm 2011, Järfälla 2015, Kalmar 2021, Nacka 2023 och Upplands-Bro 2026 (utkast). Tio paragrafområden med konsekvensanalys och lagrum. För kommunens upphandlingsjurist som ska skriva nästa avtal — och som hellre lånar formuleringar än uppfinner dem från noll.
Översikt · sex centrala mekanismer
| Ängelholm2011 | Järfälla2015 | Kalmar2021 | Nacka2023 | Upplands-Bro2026 utkast | |
|---|---|---|---|---|---|
Avtalstid från undertecknande/driftstart |
32 år inkl. byggtid |
30 år inkl. byggtid |
35 år från driftstart |
33 år inkl. byggtid |
~30 år från driftstart |
Förlängning |
Skriftlig framställan, 36 mån | Aktiv överenskommelse | Auto om ej uppsagd | Aktivt beslut, 2 år | Förhandling vid upphörande |
Byggvite |
25 kr/v · tak 12 v | Saknas (borgensmodell) | 0,5–1 %/v · inget tak | 15 kr/d · tak 15 % | Drift av befintlig anl. |
Indexering KPI |
50 % | 100 % + AKI | 90 % | 90 % | 100 % |
Justering tjänster |
Saknas | Saknas | ±15 % | ±15 % | ±15 % |
Change-of-control |
CoC-klausul | CoC + övertaganderätt | Saknas | Saknas | Saknas |
Fördjupning per paragrafområde
32 år totalt inkl. byggtid. Förlängning max 5 år genom skriftlig framställan senast 36 månader före utgång.
30 år drift från avtalsdagen. Förlängning genom överenskommelse — aktivt beslut, ingen automatik.
35 år från driftstart. Förlängning automatisk med 5 år i taget om ingen säger upp 6 månader i förväg.
33 år från undertecknandet (cirka 30 år drift). Förlängning kräver aktivt beslut minst 2 år före utgång.
Cirka 30 år från driftstart. Förlängning formulerad som förhandling vid upphörande, inte automatisk.
Renoveringar av svenska kommunala badhus 2010–2026
48 fall med dokumenterade beslut, slutkostnader och källkritisk klassning. Materialet visar vad som faktiskt har gjorts, vad det har kostat och hur det har gått — men säger inte hur moderna badhus kommer att åldras. Bara 5 anläggningar i bilagan är byggda efter år 2000, och ingen av dem har ännu varit med om sin första stora totalrenovering. Livscykelantaganden för moderna anläggningar är därför kvalificerade gissningar — inte prövade utfall.
Delrenovering eller totalrenovering
Klasserna är skapade för bilagan, inte branschstandard. Termvalet följer ett enkelt par: Delrenovering för åtgärder som rör en del av anläggningen, Totalrenovering för åtgärder som rör helheten. Delrenovering motsvarar i engelsk litteratur närmast mid-life refurbishment — komponentbyten som typiskt sker 15–25 år efter färdigställande.
Komponenter utan stomingrepp
Ytskikt, kakel och fogar, vattenrening, ventilation, omklädning, tätskikt och tak. Bärande stomme och bassänger orörda.
Medianbelopp 20 mkr · medianålder 39 år (13 fall med publicerat belopp). Spridning från 13 mkr (Skillingaryds, Sannarpsbadet) till 186 mkr (Fyrishov).
Stomingrepp eller bassänger
Ingrepp i bärande stomme eller bassänger, ofta i kombination med byte av flera tekniska system. Ibland kombinerad med tillbyggnad.
Medianbelopp 140 mkr · medianålder 48 år (23 fall med publicerat belopp). Spridning från 24 mkr (Västerviks etapp 2) till 586 mkr (Himlabadet). Enligt bilagan†: utan tillbyggnad 109 mkr (n=21), med tillbyggnad 252 mkr (n=8).
Två fall ligger utanför huvudklasserna: Eriksdalsbadet, Stockholm (löpande underhållsprogram efter att 918 mkr-totalrenoveringen pausades april 2024) och Kilafors simhall, Bollnäs (KF-anslag 26 mkr 2022 ej verkställt, ersatt av nytt multihallsförslag 2025). Tröskel för att tas med i bilagan: KF/KS-beslut ≥10 mkr eller stängning ≥6 månader.
Renoveringsfall: ålder mot andel av nybyggnadskostnad
Varje punkt är ett renoveringsfall. Position på x-axeln visar ålder vid renovering; y-axeln visar belopp som procent av jämförbart nybygge. Färgen är klass (Delrenovering eller Totalrenovering). Jämförbara nybyggnadskostnader är skattade per anläggning baserat på storleksklass (mindre bad ~150–200 mkr, medel ~250–350 mkr, stora regionanläggningar ~400–600 mkr); procent-värdena är därför indikativa men ger en bättre jämförbarhet än absoluta mkr. Hovra eller klicka för att se vilket projekt.
Temperaturregimen. Mätt från byggåret ser gamla bad ut att ha hållit i 50–70 år — men perioden fram till mitten av 1980-talet var i praktiken problemfri vid dåtidens lägre bassängtemperaturer (22–26 °C). Degraderingsklockan startar först när vattnet värmdes till 26–28 °C (och ännu högre i äventyrsbad) i samband med att temperaturen höjdes brett ~1985–1995. De streckade dragningarna i grafen flyttar varje gammalt bad från sin fysiska ålder till sin temperaturålder (de öppna ringarna = renoveringsår minus ~1990). Varje dragning är färgad som sin klass (blå delrenovering, orange totalrenovering) och pilen pekar mot temperaturåldern. Då glider de gamla baden vänsterut och samlas i det ljusa fältet runt 20–40 år. Det illustrerar antagandet att det är tiden under den varma regimen, inte den fysiska åldern, som driver renoveringsbehovet.
Vad materialet visar
Tre iakttagelser ur de 48 fallen: hur kostnaderna fördelar sig och växer, vilka förklaringar som diskuteras till tidiga ingrepp, och ett dokumenterat byggfelsmönster.
Två mönster i kostnaderna
| Mönster | Observation |
|---|---|
1. Dolda skador driver upp kostnaderna |
Renoveringsprojekt som från början var avgränsade växer i både omfattning och kostnad när rivningen börjar och dolda stom-, fukt- och konstruktionsskador blottläggs. Hjortensbergsbadet 127,5 → 221 mkr efter sprickor i bärande balkar. Fagerstahallen 2–3 → 49 mkr (20–25×) när fuktskador blottlades. Fittjabadet 81 → 98,5 mkr efter mögelfynd. Mullsjö, Kilafors och Vindelns följer samma mönster. Anläggningarnas verkliga skick går sällan att bedöma utan ingrepp i konstruktionen. I de få fall där både beslutsbelopp och slutligt utfall är publicerat ses genomgående en betydande ökning. Hur representativa dessa fall är går inte att bedöma — materialet finns inte sammanställt på något lättillgängligt sätt, och kommuner som öppet redovisar avvikelser kan vara annorlunda än de som inte gör det. |
2. Kostnadsspridning mellan renoveringsklasser |
En typisk delrenovering ligger runt 20 mkr, en totalrenovering runt 140 mkr. Medianåldern vid genomförande är 39 år för delrenoveringar och 48 år för totalrenoveringar. Inom totalrenovering varierar kostnaden med om tillbyggnad ingår: utan tillbyggnad cirka 110 mkr (n=21), med tillbyggnad cirka 250 mkr (n=8); tillbyggnadsfallen avviker även i ålder (41 år) — enligt bilagan†. Skillnaden mellan klasserna är ett spann, inte en regel. |
Möjliga förklaringar till tidiga ingrepp
Av de 5 post-2000-anläggningarna har flera dokumenterade händelser redan inom 20 år: Aquarena Katrineholm 7 år, Arena Grosvad 6 år, Storsjöhallen 14 år, Holjebadet 17 år. (Eriksdalsbadet nämns ofta i sammanhanget men är byggt 1999 och räknas inte hit.) Tre möjliga förklaringar diskuteras i litteraturen utan att vara fastställda. Temperaturregimen: bassängtemperaturen höjdes från 22–26 °C på 1960–70-talet till 26–28 °C i moderna motionsbad och upp mot 30–34 °C i äventyrs- och upplevelsebad — vid den övre änden ökar ånghalten från 12,7 till 17,6 g/m³, vilket enligt SP-rapport 2015:56 accelererar karbonatisering och armeringskorrosion. Klimatskal från tidigare era: många moderna anläggningar är ombyggda äldre simhallar där det ursprungliga klimatskalet inte är dimensionerat för dagens vattentemperaturer. Beställar- och driftsstruktur: BELOK 2016 och SKR 2014 pekar på svaga kommunala beställarroller och lägstbjudande underhållsavtal. Mekanismen är inte fastställd; så få moderna anläggningar räcker inte för slutsatser om en hel generation.
Ett dokumenterat byggfel: Höganäsmetoden
Bland bilagans moderna fall finns ett dokumenterat byggfelsmönster. Eriksdalsbadet och Husbybadet, båda i Stockholm och båda från 1999, byggdes med metoden att gjuta bassänger i vattenfast betong utan separat tätskikt. Stockholms stad medger nu att metoden "över tid visat stora brister" och inte längre används; fastighetsnämnden refererar till den som "Höganäsmetoden". Liknande tätskiktsproblem har dokumenterats i Tumlaren/Sotenäs, Vilundabadet (2009), Avesta Metropoolen (2007) och Sollentuna-tillbyggnaden (2009).
Termen är inte etablerad i branschens facklitteratur — CBI/RISE använder andra termer för samma fenomen.
48 renoveringsfall i kartläggningen
Bilagans Tabell 1 i alfabetisk ordning. Driftsatta och pågående blandade. Klass följer renoveringsklassificeringen i inledningen. Tillförlitlighet: N1 = primärkälla (KF/KS-protokoll, slutredovisning); N2 = referat i lokalpress eller motstridiga källor; N3 = sekretessbelagd eller ej publicerad. Sök, filtrera och sortera nedan.
| Anläggning | Byggår | Renovering | Utfall (mkr) | Jmf nybygge (mkr) | Klass | Nivå |
|---|
En badanläggning som inte är gjord av betong
Ekobad är en hus-i-hus-konstruktion: bärande KL-trä innanför ett yttre klimatskal i trä, med ventilerad buffertzon emellan. Den löser kondensproblemet som tvingat svensk badhusbransch till massiv betong i fyra decennier — genom att flytta problemet dit det inte uppstår. Patenterat i Sverige, EU och Norge. Första anläggningen, Nacka Myrsjö, driftsätts Q1 2027.
Problemet och lösningen
Problemet — fukt
Badhus är 30 °C och 55 % relativ luftfuktighet inomhus. Ute kan det vara minus 25. Fuktig luft söker sig mot kall väggyta och kondenserar i konstruktionen. När bassängvattnet var svalare klarade enklare konstruktioner det. När temperaturen höjdes — äventyrsbad, högre komfort — gjorde de inte det.
Branschens svar har varit massiv betong. Den tål fukten. Men: höga CO₂-utsläpp i produktionen, lång byggtid, svår att åtgärda när skador uppstår — och svår att bygga ut. Inte särskilt flexibel.
Lösningen — flytta problemet
Stefan Valdussons grundinsikt: problemet behöver inte lösas, det räcker att flytta det dit det inte uppstår. En inre konstruktion innanför ett yttre klimatskal med en ventilerad zon emellan. Den fuktiga miljön möter en torr tempererad luftspalt — inte vinterkylan direkt.
Kondens uppstår inte längre i konstruktionen. KL-trä får bärande funktion där betong tidigare var det enda alternativet.
Tre konsekvenser för bygget
Kortare byggtid
KL-trästommen prefabriceras i fabrik och monteras snabbt under tak, i ett torrt inomhusklimat oberoende av väder. 18 månader projekterad byggtid mot 24 traditionellt.
Lägre klimatavtryck
KL-trä binder koldioxid genom hela livslängden. Betong avger den i produktionen. 30–40 % lägre CO₂ enligt EN 15978-bedömning av Plant An Idea.
Underhåll och åtkomst
Den ventilerade buffertzonen ger praktisk åtkomst för inspektion och underhåll utan att den inre miljön störs. Det förenklar 30-årsförvaltningen påtagligt.
Verifieringar
Verifiering av fukt- och mögelsäkerhet för Nacka Myrsjö-konstruktionen. Rapporten är offentlig och kan rekvireras.
EN 15978-bedömning av fyra konstruktionstyper. Ekobad 2.0 ger 41 % lägre CO₂e än traditionellt betongbadhus. Detaljer på Klimat-fliken.
Rapport om Ekobad-konstruktionens energi- och fuktegenskaper. Tillgänglig via hemtag.se.
Nacka Myrsjö — första anläggningen
Tilldelades efter förhandlat förfarande enligt LOU 2023. Nacka kommuns egen jämförelse visade en marginell ekonomisk fördel för egen regi om 14 mkr över 30 år — vilket bedömdes vägas upp av koncessionsmodellens risköverföring och samlade specialistkompetens. Studiebesök på bygget kan bokas via Karl.
Fyra konstruktioner — samma badhus, olika klimatavtryck
Plant, WPcon och Tagebad jämförde fyra konstruktionstyper med samma badhuslayout som det Ekobad som nu byggs i Myrsjö, Nacka. Konstruktioner och materialval för traditionellt badhus motsvarar Järfälla badhus, som ägs av Tagebad. Bedömningen följer EN 15978 livscykelanalys, omfattning A1–A5 plus klinker och schakt. Klicka på ett kort för 3D-rendering, sektionsritning och detaljer.
De fyra modellerna
Ekobad 2.0
Klimatpåverkan från olika utföranden
Plant-rapporten redovisar total klimatpåverkan A1–A5 för fyra konstruktionstyper. Betongkonstruktionen står för den största skillnaden: 1 470 ton CO₂e i traditionellt badhus mot 390 ton i Ekobad 2.0. Markarbeten och byggtid bidrar också mer i den traditionella modellen. Ekobad 2.0 ger 41 % lägre CO₂e än 2A traditionellt badhus.
Vad driver skillnaden
19 mot 87 kg CO₂e/m². Teknikutrymmen i källare kräver tjock platsgjuten betong, dränering, vattentätning. Ekobad och 2B placerar teknik i markplan — betongbehovet halveras.
25 mot 76 kg CO₂e/m². En kubikmeter KL-trä binder cirka 700 kg CO₂e. Betong avger den. Bärande innerväggar i KL-trä är den största enskilda klimatposten där Ekobad skiljer sig från traditionellt.
19 mot 84 kg CO₂e/m². Bärande yttervägg i prefabricerad betongsandwich kostar mer än fyra gånger så mycket CO₂e som en trästomme med fasadbeklädnad. Ekobads klimatskärm är genomgående träbaserad.
Verifieringar
Klimatpåverkansbedömning för byggnader. Omfattar livscykelfaserna A1–A5 (råvaror, transport, tillverkning, byggprocess). Plant-rapporten följer standarden fullt ut.
Fukt- och mögelsäkerheten för Nacka Myrsjö-konstruktionen verifierad. Kondenspunkten flyttas ut ur väggkonstruktionen genom hus-i-hus-principen.
Genomförde studien tillsammans med WPcon och Tagebad. LCA-verktyget Plant.se används. Rapport och underlag tillgängliga via Hemtag.
Två förbehåll värda att flagga från Plant-rapporten själv: studien antar 40 % CO₂-reduktion på hela betongvolymen även för prefabricerade element (som idag sällan levereras så lågt), och räknar inte med anläggningscement (cirka 20 % högre CO₂) som traditionellt bad behöver men Ekobad slipper tack vare stålbassängerna. Båda förutsättningarna missgynnar Ekobad jämfört med en mer precis beräkning. BTA: 5 378 m² för 1A och 1B (inkl. buffertzonen), 5 180 m² för 2A och 2B.
Klimatarbetet fortsätter
Plant-rapporten täcker byggfasen — men ett badhus påverkar klimatet under hela sin livstid. Energin, vattnet och underhållet under driftsfasen står för nästa del av bilden. Det arbetet pågår nu, och resultaten publiceras här allteftersom de blir klara.
Byggfasen (A1–A5)
Klimatberäkning för fyra konstruktionstyper enligt EN 15978 — materialproduktion, transporter och byggproduktion. Genomförd tillsammans med Plant och WPcon.
Ladda ner rapporten →Driftfasen
Nästa steg: klimatpåverkan under användningsskedet — energi, vatten och underhåll över anläggningens livslängd. Publiceras här när arbetet är klart.
Följ arbetet →Biblioteket
Underlaget samlat på ett ställe: våra bilagor och verktyg, rapporterna vi bygger på, avtalen vi analyserar och primärkällorna bakom kartläggningen — KS- och KF-beslut, protokoll och slutredovisningar. Ladda ner, granska och använd — ange gärna källa.
Hemtags badhusguide
Från behovsanalys till driftstart — och de trettio åren därefter
Innehåll
Kapitel 1 i fokus — resan en koncession medför
Ett koncessionsavtal är inte en punkt utan ett förlopp över trettio år. Kommunen köper en tjänst — ett fullt fungerande badhus enligt funktionsbilagan, mot en fast indexerad årsersättning. Så här ser resan ut, och så här delas ansvaret mellan kommunen och Hemtag i varje skede.
Förstudie & förfrågningsunderlag
Allt utgår från kommunens behov — vilket bad invånarna behöver, för vilka grupper och i vilken omfattning. Förstudien översätter behoven till krav, och här bestäms också om kommunen ska äga badet själv eller hyra in det som en tjänst. Det som låses i förstudien blir bindande under hela avtalstiden.
Kartlägger invånarnas behov och översätter dem till en funktionsbilaga — öppettider, skolsim, föreningstider, tillgänglighet, taxor. Väljer driftform och för dialog med branschen innan upphandling.
Deltar inte i kommunens förstudie eller beslut. Men i en branschdialog kan Hemtag visa, med exempel från egna projekt, vilka möjligheter som finns — innehållsmässigt, tekniskt och ekonomiskt.
Tilldelning av avtal
Kommunen köper en helhet — inte en byggnad, inte en hyresrätt med driftsåtagande, utan ett fungerande badhus för en fast indexerad årsersättning. Hur leverantören organiserar leveransen är leverantörens ansvar.
Tecknar avtalet och följer tjänsten — inte leverantörens interna organisation.
Blir koncessionstagare: äger fastigheten, ansvarar för tekniska system och reinvesteringar, och anlitar en operatör (Medley på Tyresö och Järfälla) för den dagliga driften.
Projektering & bygge
Bygget sker med Hemtags eget byggsystem Ekobad — omkring femton procent lägre byggkostnad. Den fördyring som vanligen drabbar svenska badhusprojekt landar inte i kommunens budget; kommunen får anläggningen till avtalat pris oavsett hur projektet utvecklas.
Följer projektet utan att leda det, granskar mot funktionsbilagan, sköter dialogen med invånare, föreningar och skolor och förbereder övergången. Personalen går typiskt över till operatören enligt LAS.
Projekterar och bygger, och bär kostnadsrisken under hela perioden inom anbudsbeloppet.
Invigning & driftstart
Den mest arbetsintensiva fasen. Här etableras öppettider, bantimmar, skolsimsschema, simskoleavtal med föreningarna och balansen mellan grupper. Det är nu tjänsten sätts — arbetsintensivt för alla parter, oavsett driftform.
Förankrar schema och prioriteringar mot skolor och föreningsliv.
Kör igång verksamheten och justerar in driften under de första sex till tolv månaderna.
Den löpande verksamheten
Operatörens platschef blir i praktiken kultur- och fritidsförvaltningens förlängda arm. Taxorna är reglerade i avtalsbilagan och får inte avvika från kringliggande bads nivåer — det är inte fritt för operatören att höja priserna.
Koordinerar skolsim och föreningstider, följer upp besökstal, kundnöjdhet, energi och störningar. Möter Hemtag på avtalsnivå några gånger per år.
Driver anläggningen inom funktionsbilagans ramar och redovisar drift, ekonomi och anläggningens skick.
Genom mandatperioderna
Mandatperioder är fyra år, avtalet trettio. Det ligger fast oavsett majoritetsskifte — ägandet, drift- och underhållsansvaret och den ekonomiska ramen ändras inte. Verksamheten kan ändå styras inom avtalets utrymme: föreningsfördelningar, prioriterade målgrupper, taxornas inriktning.
Behåller bestämmanderätten över verksamhetens inriktning och har samma motpart i trettio år.
Förblir koncessionstagare, ägt av Hemsö och Tagebad, även när operatörens platschef och ledning byts. Långsiktigt ägande över hela avtalstiden.
Vid avtalstidens slut
När avtalet löper ut är anläggningen trettio år och investeringen amorterad — men badet fungerar och har ett restvärde. Hemtag äger fortfarande fastigheten, så kommunen kan inte utan vidare ta över driften själv. Kort sagt behöver parterna komma överens om hur det ska fortsätta.
Vill oftast ha fortsatt tillgång till ett fungerande bad. Kan komma överens med Hemtag om en förlängning — eller, om kommunen vill driva själv, förhandla om att köpa loss anläggningen.
Äger fastigheten och vill se den fortsatt välanvänd. Tar fram en ny reinvesteringsplan och enas med kommunen om en ny ersättningsnivå — kapitaldelen är amorterad medan drift, underhåll och de nya reinvesteringarna kvarstår.
Kommunen kan kräva åtgärd
Misskötsel och avtalsbrott förekommer. Skillnaden mot en kortare driftentreprenad är att kommunen inte kan byta leverantör vid nästa upphandling — Hemtag är samma motpart i trettio år. Men kommunen kan kräva rättelse när tjänsten inte levereras enligt avtal: viten, omförhandling och ytterst hävning. Hur bristen åtgärdas är Hemtags sak och kan innebära byte av operatör. Det mesta löses ändå i löpande dialog långt innan det går så långt.
Strukturerad omförhandling
Kort sagt behöver parterna komma överens när avtalet närmar sig sitt slut. Frågan kan skjutas på framtiden — eller så skapar man redan i upphandlingen en struktur som förenklar den kommande förhandlingen.
Den ödmjuka varianten är en förlängningsoption: förutbestämda villkor för en möjlig förlängning, med avtrappad ersättning där kapitaldelen faller bort medan drift och underhåll kvarstår. Den binder ingen att förlänga, men gör det enklare att komma överens den dag det blir aktuellt — och måste tänkas igenom före upphandlingen, för i efterhand går det inte att lägga till.
Bilagor
Förhandsvisning — så ser ett kapitel ut
Att bygga badhus är ett strukturellt problem
Att bygga badhus i Sverige har blivit dyrt, och kommunerna känner det. När man går från beslut till anbudsöppning är oron påtaglig — kommer det in tillräckligt många anbud, och hur ser kostnadsbilden ut när partnern är vald och priset arbetats fram? En genomgång av svenska badhusprojekt det senaste decenniet visar en stor spridning — vissa landar i budget, andra hamnar väsentligt över ursprunglig ram. Det vanligaste mönstret är att slutkostnaden hamnar ca 10 % över beslutet, och det är inte slumpmässigt.
Den samlade kunskapen om vad som faktiskt händer med en badhusanläggning år tio, tjugo, trettio finns inte alltid i rummet när besluten fattas. Erfarenheterna från drift återvänder sällan till dem som planerar nästa anläggning. Det är inte slarv — det är hur branschen är strukturerad.
Vad vi själva försöker göra är att hålla hela kedjan samlad — inte bara genom att rätt personer är på plats, utan genom hur bolaget är upplagt. Modellen är ingen patentlösning (eller kanske det är precis vad den är) och passar inte alla kommuner, men den kan vara ett strukturellt svar på ett strukturellt problem. Bakom oss står Tredje AP-fonden via Hemsö, ett långsiktigt ägande. Det betyder att kommunen har samma motpart om tjugo år som idag.
Hemtag och personerna bakom har planerat, utformat, projekterat, byggt, driftsatt, drivit och underhållit svenska badhus de senaste tjugo åren. Den här guiden är ingen handbok för hur arbetet ska utföras utan mer ett sätt att dela med oss av hur vi ser på processen. Vi gör inte anspråk på att ha alla svar. Men det här är vårt bidrag.